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楼市倒挂的疯狂里,谁被坑的最惨?

时间:11-16 来源:最新资讯 访问次数:94

楼市倒挂的疯狂里,谁被坑的最惨?

这几年,恐怕没有比在上海买套房更赚钱的事情了。新房和二手房之间的高倒挂,取代了刚需,取代了改善,成了楼市的本质驱动力。买到就是赚到的红利下,仿佛不加入这场游戏的人直接就变成了傻x。但是一个又一个项目创造了超高的分数的背后,却是频发的楼市乱象。装修包、假结婚等乱象重出江湖,未交房即维权的事件屡屡发生。随着部分板块的二手房价格回落,曾经的高到挂开始逐渐消失,大家开始冷静起来:倒挂这个红包,我真的能拿到吗?01倒挂有两个必要条件,第一是新房限价,第二个是二手房暴涨后跟新房巨大的价差。2020年可以视为上海这轮行情的起点,那一年,上海楼市发生了几个重大的转折。新房市场方面的转变从土拍规则的变化开始。之前上海的土拍有三个限制条件:第一个是参与拍地要对参拍企业打分,大企业分数高机会多,小企业很难入围。第二是开发商需要自持15%建面的房子做租赁或者人才公寓,这部分一算账就亏钱。第三个是上海的限价卡的很死,很多年都没动过板块限价,开发商不敢加预期拿地。这三个条件一个限制了准入门槛,一个限制了利润,一个限制了预期,这就导致上海土拍市场特别冷。2020年,先是三家围标导致打分退出历史舞台;然后是绿地海珀外滩开始各区域纷纷突破板块限价随后是15%的自持逐渐取消,直接引爆了土拍市场。土拍的溢价率越来越高,新房的价格不断上涨,让整个市场都火了起来。土拍火热,新房涨价,其实对成交数据直接效应不大,对信心的价值是无限的。02与此同时,二手市场也迎来了重大利好。由于众所周知的原因,货币开始大放水。上海楼市之前的改善需求被压抑了多年,在此刻开始报复式拓张。如今很多机构都在回顾那一年的暴涨,归因于刚需大量涌入或者豪宅大幅领涨,其实都是胡扯。那年的暴涨,是从改善社区开始的。上海的好房子又太少,改善客户能买的地方又太少。联洋、大宁这样的板块开始领涨,价格直逼曾经那些豪宅的价格,豪宅才开始了爆发式增长。而众多的刚需住宅,在大盘的疯狂下,才跟着市场涨了起来。这时候,新房火,二手涨,楼市才真的进入爆火区间。03随着土拍越来越火,新房市场越来越热,上面推出了两个政策。一个是土拍开始推出了联动价,限制大家无节制的加价拍地;另一个就是推出了积分摇号政策,希望让那些无房户能够有一套机制买到房子。出发点都是好的,但是今时不同往日。限价以前是拦住疯狂的缰绳,如今却成了套利空间的起算点,大家一下子都明白了游戏规则。回想起来,历史都是惊人的相似。杭州2016年楼市开始了限价和精装房要求,楼市爆火开始。但是当时市场上的好房子大多要找关系+茶水费,大部分人还参与不进去。2018年正式推出摇号政策,其实才让所有人都公平参与到游戏之中,但是也让全民炒房正式走上历史舞台。内测再好,只是一小部分玩家掀不起大风浪;公测开始,大时代才真正到来。04积分摇号拦得住正常的购房者,拦不住杀红眼的投机客。没有分数那就假结婚,实在不行就婚姻更名,黄牛的费用也水涨船高,从最开始的几万块变成了几十万上百万。一些人新房买不到,就去买那些已经高位倒挂的二手房,希望也能赶上一个尾巴;开发商在这个过程中,也肆无忌惮起来。一边是靠着封阳台、装修包创收,一边通过筛首付比例、筛分数挑客户。更有甚者,售楼处都没了,一个销售员都找不到,买个房子交材料都得提前打点一下知道消息的黄牛。同时疯狂的还有房东,有降价的,明面上是出国、生病、离婚,实际上就是去打新。也有看板块卖得火热疯狂涨价的,也想在这波浪潮中分一杯羹。马克思曾说过:一旦有适当的利润,资本就大胆起来。有百分之十的利润,他就保证到处被使用;有百分之二十的利润,它就活跃起来;有百分之五十的利润,它就铤而走险,为了百分之一百的利润,它就敢践踏一切人间法律。05风浪越大鱼越贵,退潮了才知道谁没穿裤头。随着楼市的下行,大家发现倒挂不能直接对标板块最贵那个小区,因为品质都不在一个梯队上;同时也有不少人发现,曾经对标的那个价格明星,已经跌回了新房的价格。以倒挂驱动的市场,问题就是大家都忽略了买房最本质的要素,供需关系。这小区到底为啥二手涨得贵?是昙花一现还是持续保值?很多人其实没想太清楚。上海楼市之前最大的特点,其实就是太过于健康。每个板块的客户数量,房源数量都比较稳定,尤其是2020年之前那几年,真的是稳如老狗。2020年,市场爆火,客户变多了,但是房源可没变多。房价的暴涨本质是供需关系的变化:要么客户太多,要么房子太少,供需不平衡了才会涨。2021年初楼市热的时候,一个月成交四万套,上海中环内几乎无房可买,追涨的成交价越来越高,房价自然直接起飞。房子其实是流通性并不好,但是价格的传导作用却特别强。上海以前平均一个月两万套,一个小区可能就成交了一两套,很多小区都没成交。这个价格标尺出来了,对标新房自然直接起飞了。06前文也提过,领涨的板块,本质上是有稀缺性的。客户多,好房子太少,一波行情乘风起。但是这样的板块可没那么多,大部分的板块只是时势造英雄,在某些条件下达成了“稀缺”。比如大虹桥徐泾的爆火,表面看是长宁暴涨,2号线的客户外溢到了徐泾。徐泾的二手房一度涨到逼近十万大关,引导整个楼市的投资客冲向大虹桥打新。但是究其根本,实际上还是那个时候,徐泾二手房太少,加起来就是万科和仁恒这俩。供应得少,客户来了,几套成交冲到了那个位置罢了。这么说,你可能就理解眼下为什么跌了。市场下行,上游的房价跌了,客户外溢不来了,接盘侠少了;随着新房的交付,徐泾的二手房可是太多了,但是产业没啥突破,自然而然就价格下去了。07最不应该的是,很多人因为倒挂甚至改变了自己的购房决策。我们遇到很多在浦西生活,去浦东打新的;也遇到过浦东工作到大虹桥打新的。归根结底,房子对于大部分人来说是家庭的承载体,还是要把“住的舒服”放在重要的位置上。当然,他们只是通勤不方便,或者没拿到当时期望的红利。最惨的其实是那些在高位接盘这些“概念板块”二手房的人,这个亏,不知道通胀多少年才能回本。08这几年畸形发展后,楼市其实还有两个重大的风险。第一个就是限售带来的二手房集中入市,肯定会让一些板块“剧烈震荡”。不可否认的是,这几年的楼市涌入了不少没有自住需求的投资客。待到限售解禁,相对比较稀缺的区域还好,那些近些年供应量特别多的区域估计都有闪崩的风险。还是那个逻辑,板块的容量有限,但是价格传导性很强,跌跌不休上海也不是没出现过。在倒挂先出现的南京和杭州身上已经验证,大量抛盘下,各种神奇价格都会出现。另一个风险就是如今那些拥有极高倒挂的豪宅。豪宅的倒挂最多,但是实际上却是楼市成交量最小的部分:涨价高,跳价也厉害。上海近些年的顶流高分豪宅楼盘不少,未来要入市的恐怕更多。当豪宅太多,其实就会再度分化,一部分冒牌货社区价格下跌再所难免。只能祈祷,未来这些年多诞生一些富豪,用强大的购买力撑住房价。要不然,当豪宅价格传导下来,对楼市的影响是毁灭性。好在,上海的新房供应一直比较克制,倒也不会出现倾销的行为,这个风险大概率不会爆发。结语结尾插个题外话。其实楼市和人生一样,可以理性分析做好准备,但是却很难完全实现预测。比如倒挂这东西,迟早会消失,楼市迟早会重新回到一个平衡,只是时间未知。回想发生重要转折的2020年,我还在开发商里面做投资。临近新年假期的前几天,我正和邻座的同事闲聊。彼时的他刚住进龙湖天璞不久,正跟我吐槽完家里的中央空调制暖不怎么好。当时他补了一句,这几年上海买新房真是没意思,完全不涨,他们去南京、南通、杭州买房的这几年都赚翻了。而我,彼时刚收到在淘宝买的五个蓝色3M牌n95口罩,边拆快递边提醒他,最近恐怕得提前买些口罩,感觉要不太平。当时的我们其实都没意识到——他说的事,和我说的事,后面都发生了超出想象的变化。如今回望,是好是坏,时间最后都会给出答案。我们能做的,就是尽可能做好准备。买房如此,人生更是如此。▼以上为正文编辑∣环线咨询

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